In Teil 1 In dieser Serie haben wir uns mit der Identifizierung außerbörslicher Chancen anhand von OTA-Ratings und Wertunterschieden befasst. In Teil 2 werden wir uns eingehender mit taktischeren Strategien befassen. Zunächst besprechen wir, wie Sie Hotels außerhalb des Marktsegments identifizieren können, indem Sie die richtigen Unterkünfte ausfindig machen. Anschließend zeigen wir Ihnen, wie Sie Eigentümerinformationen ermitteln können.

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Identifizierung notleidender Immobilien

Ein Ansatz zur Suche nach Hotels außerhalb des Marktsegments besteht darin, notleidende oder leistungsschwache Immobilien zu identifizieren. Eigentümer, die die Immobilie möglicherweise geerbt haben, mit finanziellen Problemen zu kämpfen haben oder einfach nicht das Interesse haben, sie zu verwalten, könnten einem Verkauf offen gegenüberstehen — auch wenn die Immobilie nicht öffentlich gelistet ist.

• Zu Fuß: Gehen Sie durch die Nachbarschaft, um Grundstücke zu identifizieren, die Anzeichen von Vernachlässigung aufweisen, z. B. zerbrochene Fenster, überwachsene Rasenflächen oder andere visuelle Hinweise, die darauf hindeuten, dass der Eigentümer möglicherweise Schwierigkeiten hat, mit den Wartungsarbeiten Schritt zu halten.
• Online: Verwenden Sie Google Street View, um potenzielle Bereiche virtuell nach geschlossenen oder schlecht gewarteten Hotels ausfindig zu machen.

Joãos Hack: Arbeiten Sie mit Einheimischen zusammen, wie Postangestellten oder Zustellern, die sich in der Gegend auskennen. Sie können vernachlässigte Grundstücke anhand von Schildern wie überfüllten Briefkästen erkennen.

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Eigentümerschaft aufdecken

Sobald Sie notleidende Immobilien identifiziert haben, müssen Sie im nächsten Schritt herausfinden, wem sie gehören. Wenn Sie die Eigentümerdetails kennen, können Sie den potenziellen Verkäufer mit einer gezielten Strategie ansprechen.

• Datenbanken der Regierung: Durch die kreative Nutzung von Regierungsdatenbanken können Sie den Eigentümer einer Immobilie ermitteln. In Portugal können Sie beispielsweise die SCE-Datenbank (Energy Efficiency Certificate) verwenden, um Immobilien zu finden, die einer Energiebewertung unterzogen wurden. Mit dem Code der Immobilie können Sie auf den CRP-Bericht (Cadastro Predial) zugreifen und den Eigentümer identifizieren.
• Fragen Sie sich um: Sobald Sie den Namen des Besitzers aus dem CRP-Bericht haben, können Sie weitere Informationen erhalten, indem Sie die Einheimischen fragen. Besuchen Sie Cafés in der Nähe oder sprechen Sie mit Nachbarn, die möglicherweise Kontaktdaten haben oder mit dem Eigentümer der Immobilie vertraut sind.

Joãos Hack: Wenn die Immobilie, an der Sie interessiert sind, nicht in der SCE-Datenbank oder einer anderen staatlichen Ressource aufgeführt ist, suchen Sie nach zwei nahegelegenen Immobilien mit fortlaufenden Codes wie 10 und 12. Die Immobilie dazwischen ist wahrscheinlich unter dem Code 11 registriert, sodass Sie auf die Eigentümerhistorie zugreifen und den Eigentümer ausfindig machen können.

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Kontakt aufnehmen

Sobald Sie eine Immobilie und ihren Eigentümer identifiziert haben, ist es an der Zeit, Kontakt aufzunehmen. Effektive Öffentlichkeitsarbeit ist entscheidend, um außerbörsliche Geschäfte abzuschließen, und es gibt mehrere Möglichkeiten, dies effizient zu tun.

• Motivation des Verkäufers: Bevor Sie Kontakt aufnehmen, ist es wichtig, die Situation des Verkäufers zu untersuchen. Wenn Sie wissen, warum sie verkaufen möchten — sei es aus persönlichen Gründen, aus finanziellen Gründen oder aufgrund der Verwaltung geerbter Immobilien —, können Sie Ihren Ansatz individuell anpassen. Indem Sie einen flexiblen Zeitplan oder einen schnellen Barverkauf anbieten, können Sie auf ihre Bedürfnisse eingehen und Ihre Chancen auf ein besseres Angebot erhöhen.
• Direkte Reichweite: Ob per Telefon, E-Mail oder über soziale Medien, Ihre Nachricht sollte immer personalisiert sein. Zeigen Sie, dass Sie die Bedürfnisse des Verkäufers verstehen, und bieten Sie eine Lösung an, die zu seiner Situation passt. Dieser Ansatz schafft Vertrauen und erhöht Ihre Chancen, ein Geschäft abzuschließen.

Joãos Hack: Nutzen Sie LinkedIn, um direkt mit Immobilienbesitzern in Kontakt zu treten. Personalisierte LinkedIn InMails haben in der Regel höhere Antwortraten als E-Mails, was Ihnen hilft, sich abzuheben und Ihre Chancen auf eine Antwort zu erhöhen.

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Networking

Es ist zwar wichtig, notleidende Immobilien zu identifizieren, aber die Nutzung vorbörslicher Angebote bietet eine weitere wertvolle Möglichkeit, Chancen zu erkennen, bevor sie offiziell auf den Markt kommen.

• Lokale Agenturen: Kleine Agenturen bieten Immobilien häufig privat an, um sie direkt in ihrem Netzwerk zu verkaufen und so die Aufteilung der Provisionen zu vermeiden. Wenn sie nach ein paar Monaten keinen Erfolg haben, wird die Immobilie dann auf MLS-Plattformen (Multiple Listing Service) wie Idealista oder Casa Sapo gelistet. Wenn Sie diese Agenturen frühzeitig ansprechen, können Sie sich einen Vorreitervorteil verschaffen, bevor der Wettbewerb zunimmt.
• Baue ein Netzwerk auf: Die Vernetzung mit diesen lokalen Agenturen ist eine großartige Möglichkeit, Zugang zu Immobilien zu erhalten, bevor sie an die Börse gehen. Richten Sie ein Netzwerk von 20 bis 30 Maklern in Ihrer Nähe ein und erinnern Sie sie daran, dass Sie aktiv nach Immobilien suchen. So behalten Sie den Überblick, wenn sich neue Möglichkeiten ergeben.

Joãos Hack: Richten Sie eine automatische E-Mail ein, um regelmäßig Check-ins an Ihr Netzwerk zu senden und sicherzustellen, dass Ihre Suche auf dem Radar bleibt. Dies erhöht Ihre Chancen, als Erster zu erfahren, wann eine Immobilie verfügbar ist.

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Skalieren Sie Ihre Suche

Jetzt, da Sie wissen, wie Sie Immobilien und ihre Eigentümer identifizieren können, ist die Skalierung des Suchprozesses entscheidend, um mehrere Off-Market-Angebote zu finden. Hier finden Sie einige Tipps, wie Sie Ihre Bemühungen optimieren und skalieren können.

• Auslagern: Stellen Sie einen virtuellen Assistenten ein, der sich wiederholende Aufgaben wie das Nachschlagen von Eigentumsdaten oder das Senden erster Kontakt-E-Mails erledigt. So haben Sie mehr Zeit, um sich auf übergeordnete Strategien und Verhandlungen zu konzentrieren.
• Buythathotel.com: Nutze unsere interaktive Karte um Ihre Anlagethese zu erstellen, eine Due Diligence durchzuführen und Off-Market-Deals zu entdecken. Wir bieten kuratierte Daten zu neuen Hotelangeboten, notleidenden Immobilien und anderen wertvollen Erkenntnissen, die Ihnen helfen, Zeit zu sparen und Ihre Suche zu skalieren.

Joãos Hack: Verwenden Sie ein CRM, um Kommunikation, Folgemaßnahmen und den Immobilienstatus zu verfolgen. Dies macht es einfacher, eine große Anzahl von Leads zu verwalten, ohne Chancen zu verpassen.

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Wir haben eine aufgenommen Podcast-Folge mit João Grilo von Five Ducks über Due Diligence und Off-Market-Möglichkeiten in Portugal.

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Fazit

Um Hotels außerhalb des Marktsegments zu finden, sind Recherche, Beharrlichkeit und Networking erforderlich. Indem Sie Hotels in Not geratenen Hotels ins Visier nehmen, öffentliche Daten nutzen und eine solide Outreach-Strategie verfolgen, können Sie Ihre Chancen erhöhen, ein Geschäft abzuschließen, bevor es auf den Markt kommt.

Denken Sie daran, Off-Market-Deals sind ein Spiel mit Zahlen. Je mehr Eigentümer Sie kontaktieren, desto höher sind Ihre Chancen, einen motivierten Verkäufer zu finden. Nicht jede Kontaktaufnahme führt zu einem Geschäft, aber Beharrlichkeit ist entscheidend. Verfolgen Sie Ihre Bemühungen, verfolgen Sie regelmäßig nach und bleiben Sie offen für kreative Lösungen.

Mit BuyThatHotel.com können Sie ganz einfach Immobilien vergleichen, indem Sie auf eine kuratierte Liste kleiner Hotelangebote von Dutzenden von Immobilien-Websites zugreifen und in wenigen Minuten eine erste Due Diligence durchführen, indem Sie unsere interaktive Karte (derzeit in Portugal erhältlich). Mit unserem Market Intelligence-Tool können Sie auch Angebote außerhalb des Marktes entdecken, indem Sie auf Daten über neue Hotelentwicklungen und notleidende Hotels zugreifen. Schreiben Sie uns eine Nachricht für weitere Informationen.