Sorgfaltspflicht vor dem Kauf Ihres ersten Hotels (Teil 2)

January 18, 2025

In unserem ersten Beitrag dieser Reihe haben wir verschiedene Aspekte der Sorgfaltspflicht von Hotels erörtert, darunter den physischen Zustand der Immobilie, die Bedeutung der Überprüfung von Unterlagen und Unterlagen sowie die Notwendigkeit, die Umgebung zu beurteilen.

In diesem Beitrag werden wir uns eingehender mit den technischen Aspekten einer physischen Inspektion befassen — entscheidend für die Identifizierung versteckter Probleme, die möglicherweise nicht sofort sichtbar sind. Unabhängig davon, ob Sie die Inspektion selbst durchführen oder einen Fachmann hinzuziehen, kann das Verständnis der verwendeten Tools und Methoden einen erheblichen Unterschied im Ergebnis ausmachen.

Die Bedeutung einer physischen Inspektion

Beim Kauf eines Hotels ist es leicht, sich in die geschäftlichen Aspekte zu vertiefen — Preise, Belegungsraten usw. Der Zustand der Immobilie ist jedoch genauso wichtig. Probleme wie Feuchtigkeitsschäden, strukturelle Schwächen oder elektrische Störungen sind möglicherweise nicht sofort sichtbar, können sich aber im Laufe der Zeit zu erheblichen und kostspieligen Problemen entwickeln.

Aus diesem Grund sind technische Inspektionen von entscheidender Bedeutung. Sie gehen über eine einfache Besichtigung hinaus und verwenden fortschrittliche Werkzeuge und Techniken, um Probleme aufzudecken, die sich auf die Sicherheit, Funktionalität und Langlebigkeit des Gebäudes auswirken könnten. Wenn Sie diese Risiken frühzeitig erkennen, können Sie bei Reparaturen viel Zeit und Geld sparen.

Dies ist besonders wichtig, wenn Sie ein Hotel kaufen, da Probleme wie Feuchtigkeit im Badezimmer, die in einem Privathaus unbedeutend erscheinen, in einer Hotelumgebung zu negativen Bewertungen führen können. Diese kleinen Probleme können schnell eskalieren, sich auf die Zufriedenheit der Gäste auswirken und möglicherweise dem Ruf und dem Geschäftsergebnis Ihres Hotels schaden.

Schlüsseltechnologien für Gebäudeinspektionen

Um die Infrastruktur eines Hotels gründlich zu bewerten, verwenden Fachleute eine Reihe von Technologien. Hier sind die wichtigsten:

  • Infrarot-Thermografie: Die Wärmebildgebung ist eine nichtinvasive Technologie, die Temperaturschwankungen auf Oberflächen erkennt. Diese Methode ist äußerst effektiv bei der Identifizierung versteckter Probleme wie Wasserinfiltration, Isolationsmängel und elektrische Hotspots. Beispielsweise kann eine schlechte Isolierung der Decke mithilfe von Wärmebildern erkannt werden, indem Bereiche identifiziert werden, in denen Wärme entweicht oder kalte Luft eindringt. Dies ist besonders nützlich in älteren Gebäuden, in denen sich die Isolierung im Laufe der Zeit verschlechtert haben kann.
  • Erkennung von Oberflächenfeuchte: Feuchtigkeitsschäden können im Laufe der Zeit zu erheblichen strukturellen und ästhetischen Problemen führen, und ihr Vorhandensein ist ohne spezielle Werkzeuge oft schwer zu erkennen. Inspektoren verwenden Feuchtigkeitsmesser und -sensoren, um den Feuchtigkeitsgehalt in Baustoffen wie Beton, Holz und Trockenbauwänden zu messen. Durch die Identifizierung von Bereichen mit erhöhtem Feuchtigkeitsgehalt können Probleme wie Schimmel vermieden werden, der nicht nur das Eigentum beschädigen, sondern auch ein Gesundheitsrisiko für die Bewohner darstellen kann.

BuyThatHotel.com ermöglicht es Ihnen, eine erste Due Diligence durchzuführen und potenzielle Probleme zu ermitteln, die bei der physischen Inspektion behoben werden müssen. In Regionen mit starken Regenfällen wie Nordportugal können Gebäude beispielsweise anfälliger für das Eindringen von Wasser sein. Es ist wichtig, Feuchtigkeit frühzeitig zu erkennen, da verstecktes Wasser in Wänden, Decken oder Böden zu erheblichen Schäden und teuren Reparaturen führen kann.

Hotels zum Verkauf und durchschnittliche Niederschläge in Nordportugal
  • Rissmessung und Gefügeverformung: Risse in Wänden oder Fundamenten mögen zwar als geringfügiges Problem erscheinen, können aber auf tiefere strukturelle Probleme hinweisen, die die Sicherheit und Stabilität des Gebäudes gefährden könnten. Inspektoren verwenden fortschrittliche Werkzeuge wie Lasernivelliere und Risslineale, um die Breite und Tiefe dieser Risse präzise zu messen. Mit diesen Werkzeugen können sie das Fortschreiten von Rissen im Laufe der Zeit überwachen. Dies ist entscheidend, um festzustellen, ob die Risse das Ergebnis normaler Ablagerung sind oder ob sie auf Fundamentprobleme, Bodenverschiebungen oder Strukturfehler hinweisen.
  • Erkennung von Rohrlecks: Mithilfe von Schallleckdetektoren können Inspektoren Leckagen lokalisieren, die in Rohren hinter Wänden, unter Böden oder an schwer zugänglichen Stellen versteckt sind. Diese Detektoren nehmen die Schallwellen auf, die durch austretendes Wasser entstehen, sodass der Prüfer das Leck präzise lokalisieren kann. Wenn diese Leckagen nicht kontrolliert werden, können sie zu versickerndem Wasser, Schimmelbildung, Bauschäden und höheren Wasserrechnungen führen.
  • Glasdickenmessung: Die Energieeffizienz eines Gebäudes kann stark von der Art und Dicke seiner Fenster und Fassaden beeinflusst werden. Inspektoren messen mit Spezialwerkzeugen die Dicke von Glas in Fenstern und Fassaden und prüfen, ob das Glas den aktuellen Energieeffizienzstandards entspricht. Wenn das Gebäude über eine veraltete oder unzureichende Verglasung verfügt, empfiehlt es sich möglicherweise, auf doppelt oder dreifach verglaste Fenster umzurüsten, die eine bessere Isolierung bieten, die Energiekosten senken und den allgemeinen Komfort der Bewohner des Gebäudes verbessern.
  • Überprüfung des Stromnetzes: Die Inspektoren überprüfen das Erdungssystem des Gebäudes, um sicherzustellen, dass alle elektrischen Komponenten ordnungsgemäß angeschlossen und gesichert sind, wodurch das Risiko von Stromschlägen oder Bränden verringert wird. Sie überprüfen auch, ob die Versorgungsspannung korrekt ist und innerhalb akzeptabler Grenzen liegt, da eine falsche Spannung Geräte beschädigen und zu Sicherheitsrisiken führen kann.

Bei BuyThatHotel.com verwenden wir KI, um öffentliche Bewertungen des Hotels auf Plattformen wie Booking, Airbnb und Google Maps zu analysieren. Auf diese Weise können Sie häufige Beschwerden von Gästen identifizieren, von geringfügigen Problemen wie schlechtem WLAN (leicht zu beheben) bis hin zu schwerwiegenderen Bedenken wie Lärmproblemen (die für den neuen Besitzer kostspielig sein könnten). Diese Erkenntnisse können potenzielle Herausforderungen aufzeigen, die es während des Due-Diligence-Prozesses zu bewältigen gilt.

Die KI-Analyse des Gästefeedbacks für eine Unterkunft in Costa Rica zeigt, welche Probleme wie Sauberkeit und WLAN sowie Lärm zu lösen sind, für den möglicherweise eine Verbesserung der Isolierung erforderlich ist

Was sollte eine professionelle Inspektion beinhalten?

Wenn Sie eine technische Inspektion beantragen, stellen Sie sicher, dass der Vorschlag Folgendes beinhaltet:

  • Eine umfassende Liste der anzuwendenden Techniken (Wärmebildgebung, Feuchtigkeitserkennung, Rissmessung usw.)
  • Eine Bewertung aller wichtigen Systeme, einschließlich Elektrik, Sanitär und HLK.
  • Ein detaillierter Bericht mit Messungen, Fotos und Beschreibungen aller festgestellten Probleme.
  • Empfehlungen für Reparaturen oder Verbesserungen, wenn möglich mit geschätzten Kosten.

Fazit

Tools wie Wärmebildgebung, Feuchtigkeitserkennung und Rissmessung sind unerlässlich, um potenzielle Probleme in einem Hotel aufzudecken, bevor sie zu teuren Komplikationen werden. Wenn Sie in eine gründliche Inspektion investieren, sind Sie besser in der Lage, fundierte Entscheidungen zu treffen und kostspielige Überraschungen nach dem Kauf zu vermeiden. Darüber hinaus können Probleme wie Schimmel dem Ruf Ihres Hotels schaden — etwas, das sich schnell auf Ihre Bewertungen und Buchungen auswirken kann, wenn nicht richtig darauf eingegangen wird.

Mit BuyThatHotel.com können Sie ganz einfach Immobilien aus einer kuratierten Auswahl kleiner Hotelangebote auf mehreren Immobilienplattformen vergleichen. Unser interaktive Karte (derzeit in Portugal verfügbar) ermöglicht es Ihnen, eine erste Due-Diligence-Prüfung durchzuführen, indem Sie über 20 Datenebenen bewerten, einschließlich Umweltrisiken, Sehenswürdigkeiten, Wettbewerbslandschaft und mehr — und das alles innerhalb weniger Minuten.

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